Tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhung

Die Beweislast für die tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhung liegt beim Vermieter!

Kurze Info: Das BGH hat diesen Mai wieder ein Grundsatzurteil – zugunsten von Mietern entschieden. Wenn eine Mieterhöhung aufgrund einer vermutlichen erhöhten Wohnfläche ins Haus flattert, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen und nicht der Mieter.

Immer wieder schön, was sich Vermieter so alles einfallen lassen, um das schöne Geld nicht selbst erarbeiten zu müssen.

Es existiert bis zum heutigen Tage keine wirkliche einheitliche Bestimmung zur Wohnflächenberechnung. Der Vermieter kann somit den Schlüssel zum Berechnen der Wohnfläche „nach beliebigem Ermessen“ ansetzen. Vielfach sind diverse Faktoren zu berücksichtigen, ob das die spezielle Berechnung für Dachgeschosswohnungen angeht oder die Einbeziehung von Terrasse und Balkon, Keller oder Abstellraum.

Noch vor etlichen Jahren stellte die DEKRA bei einer Studie fest, dass etwa zwei Drittel aller geprüften Wohnflächenberechnungen nicht den Tatsachen entsprachen. Wenn die Berechnung der genutzten Wohnfläche einen Fehler aufweist, der mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche ausmacht, hat der Mieter die Möglichkeit, sich zu wehren. Beträgt die Fläche dagegen weniger als 10 Prozent, dann hat er dies hinzunehmen.

Vermieter muss Kappungs­grenze beachten

Bei der Mieterhöhung nach § 558 haben Vermieter zwei voneinander unabhängige Obergrenzen einzuhalten, nämlich

  1. die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 Abs. 1 BGB und
  2. die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB.

„Doppelte“ Miet­erhöhung nicht erlaubt

Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zeitnah auch noch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben?
Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Bei der Berechnung der Jahresfrist zur Anhebung einer Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bleiben Modernisierungsmieterhöhungen unberücksichtigt.

Tipp: Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)

Intern: Wohnfläche – Was gehört alles dazu?